長沙博遠(yuǎn)物流公司電話：0731-84062159  13974912995饒先生

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，自動續(xù)期有償還是無償引發(fā)公眾焦慮

70年房產(chǎn)權(quán)到期后會怎樣？

全國人大代表劉璠通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然《物權(quán)法》中規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的，自動續(xù)期。但究竟該怎么續(xù)？是否需要交費(fèi)？可以自動續(xù)多少？對此都沒有明確規(guī)定。他建議，對個(gè)人住宅70年后的權(quán)屬問題，應(yīng)該趕緊從法律層面進(jìn)一步加以明確。

自從發(fā)現(xiàn)“住宅用地的土地使用年限是70年，從開發(fā)商取得該塊土地的土地使用權(quán)之日起算”這個(gè)法律條文后，細(xì)心的朱先生在這段時(shí)間一直琢磨一個(gè)問題居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年，那70年的土地使用權(quán)期滿后，我們的房地產(chǎn)權(quán)該如何保障呢？

朱先生很糾結(jié)這件事，他告訴中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者：自己一直很關(guān)注《物權(quán)法》，也并非是杞人憂天，只是想弄明白：70年“大限”來臨時(shí)，自己這套房屋的命運(yùn)到底會怎樣？70年后難道還讓自己的后代再繳納一筆價(jià)格不菲的土地出讓金？如果70年后還要再交錢，自己是否等于是長期的租房，那當(dāng)了這么多年的“房奴”是否值得？朱先生的這些疑問并非個(gè)例，也代表著很多人的疑慮。

帶著上述種種疑惑，中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，為大家解讀70年房地產(chǎn)權(quán)到期后到底怎樣？

70年產(chǎn)權(quán)實(shí)為土地使用年限

對于朱先生的疑惑，北京市盈科律師事務(wù)所姚志明律師在接受中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)指出：“其實(shí)所謂的商品房產(chǎn)權(quán)年限70年并不是房屋所有權(quán)年限，而是房屋所在該地塊的土地使用權(quán)的年限。”

1990年5月19日中華人民共和國國務(wù)院第55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布并施行，該條例第十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年。國家規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地實(shí)行國有、個(gè)人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權(quán)。各種不同用途的土地(住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地等等)在出讓時(shí)，政府部門(一般當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T被授權(quán)行使職能)作為出讓方，出讓時(shí)與受讓方簽訂出讓合同，會因?yàn)橥恋赜猛尽��?shí)際使用條件和現(xiàn)實(shí)情況不同，規(guī)定不同的使用年限給受讓方，這里提到的70年指的是居住用地(即住宅用地)，且住宅用70年指的是最高出讓年限，出讓時(shí)只能低于或等于最高年限，不得超過。

另外，出讓年限的期限(或起算時(shí)間、終止時(shí)間)如何計(jì)算，這需要參考出讓方與受讓方簽訂的《國有建設(shè)用地出讓合同》，條款中有出讓年限和終止年限，也明確指出起算日。這跟什么時(shí)候蓋房子，沒有直接關(guān)系。

“房地產(chǎn)商出售房子時(shí)明確向購房者說明了70年的期限，如果囤房時(shí)間長，自然房子的價(jià)格也應(yīng)該會降低。用最簡單的話說，同一處房產(chǎn)，其剩余年限越長，使用價(jià)值就越大，價(jià)格也就越高；反之，其剩余年限越短，使用價(jià)值相對較小，價(jià)格也就相應(yīng)較低。好比二手房，與新樓盤相比，除個(gè)別原因外，價(jià)格自然比同地段、同戶型的房子便宜。”姚志明說。

國家應(yīng)盡快明確產(chǎn)權(quán)到期后的相關(guān)政策

“耗盡青春為了套房子，70年產(chǎn)權(quán)到期后，我們的房子會怎樣？”某一線城市曾有消息傳出，70年后土地?zé)o償收回。一石激起千層浪，讓購房者憂心不已。

“住宅70年土地使用權(quán)限到期后應(yīng)當(dāng)如何處理是十分重大復(fù)雜的問題，是國家需要考慮的問題，普通居民無需過度擔(dān)心。”姚志明說。按照新頒布的《物權(quán)法》的第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。“這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時(shí)，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用。”姚志明說，“關(guān)于土地使用權(quán)限到期問題，也一直是業(yè)界關(guān)注的問題，國家還沒有明確政策出臺。”

知名財(cái)經(jīng)評論家葉檀曾撰文指出，新物權(quán)法對于土地使用權(quán)的“自動續(xù)期”是有償還是無償，將由《土地管理法》這樣的具體法規(guī)做出規(guī)定。新物權(quán)法讓利于民的重要條款是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

全國人大常委會委員李連寧曾指出：“我國實(shí)行的是70年土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此，到70年期滿后，你可以再繼續(xù)繳納一定的土地使用金，就可以繼續(xù)享有房屋所有權(quán)。”“按照規(guī)定續(xù)期”表明，購房者擁有房屋所有權(quán)，而沒有土地所有權(quán)，續(xù)費(fèi)與否視當(dāng)時(shí)政府財(cái)政的收支而定，主動權(quán)掌握在政府手中。

葉檀指出，土地所有權(quán)屬于國家，市場上可以交易的是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)，購房者購買的房屋價(jià)款實(shí)際上包含了70年的土地使用費(fèi)和房屋本身的建筑費(fèi)用，需要在70年后進(jìn)行一次確權(quán)，根據(jù)各地的財(cái)政收支決定續(xù)期支付的費(fèi)用。

房地產(chǎn)作為中國民眾最大宗的消費(fèi)品，是政府能否實(shí)現(xiàn)藏富于民、能否做到稅費(fèi)公平的象征。“我國的土地所有權(quán)除了集體所有以外，都是國家所有，所謂70年土地使用年限，是國家以土地所有者的身份授予土地使用者的使用權(quán)。這一點(diǎn)目前是不會變的。”姚志明說。

當(dāng)然，國家應(yīng)盡快明確住宅70年大限之后的續(xù)期問題。從目前來看，無論是從購房者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)角度出發(fā)考慮還是為了未來社會整體上的制度安全，都要求我們盡快化解“70年大限”，以適當(dāng)方案賦予私人房產(chǎn)以法律上的永久性，落實(shí)憲法對私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。在一些專家看來，無論70年房產(chǎn)權(quán)到期后土地使用是否續(xù)費(fèi)，公共財(cái)政的公平、公開與藏富于民的根本不能變。

爭鳴

土地從來都是“有償”使用的

有法律界人士表示，土地作為國家的資源，在世界任何國家都是有償使用的。在歐美國家，雖然業(yè)主對房屋擁有所謂的“永久產(chǎn)權(quán)”，但還是每年要承擔(dān)沉重的物業(yè)稅，物業(yè)稅會根據(jù)房屋的價(jià)值變化而變化。

70年使用期續(xù)期是個(gè)偽命題

有網(wǎng)友在網(wǎng)上質(zhì)疑，認(rèn)為按照目前的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)，70年后房屋肯定已經(jīng)是屬于被拆遷的危房了。如今，有許多大城市房屋住宅面臨著規(guī)劃和拆遷問題，快到期的老房子反而很“賣座”。再有，就是如果房子到期房主不愿意繳納土地出讓金，難道強(qiáng)行讓其搬走嗎？

房屋到期有償續(xù)期是“與民爭利”

一些有房一族對“有償續(xù)期”反應(yīng)比較敏感。個(gè)別人認(rèn)為，房屋到期有償續(xù)期就是“與民爭利”。他們的觀點(diǎn)是，盡管承認(rèn)“土地使用年限”是有價(jià)的，但一些地方政府已經(jīng)通過賣地得到了太多的利益，如果要讓人們掏錢，難免有“涸澤而漁”之嫌。